[부동산 기초] 용적률·건폐율이 뭐길래? 부동산 투자 전에 꼭 알아야 할 기본지식

안녕하세요, 부동산 투자나 내 집 마련을 고민할 때, 꼭 등장하는 단어가 있죠?  바로 '용적률'과 '건폐율'입니다. 처음 들으면, 어렵게 느껴지는 단어인데 알고보면, 내 집의 가치와 미래를 가늠할수 있는 핵심지표로 활용된다고 합니다.

 

이 글에서는 용적률과 건폐율의 정의부터, 어디서 확인하는지, 그래서 용적률과 건폐율이 높아야 좋은건지, 낮아야 좋다는건지 초보자도 어디 나가서, 부동산 대화에 같이 참여할 수 있도록 한마디 할수 있도록 최대한 쉽게 요약해 보겠습니다➡️

 

 

 

✅ 용적률(FAR)이란?

*Floor Area Ratio(FAR)

“대지면적(땅 위에)에 대해 건물을 얼마나 높게 건물을 지을 수 있느냐”를 나타내는 비율

• 공식 정의:
  건축물 전체 연면적 ÷ 대지면적 × 100(%)
• 예시:
  대지 100㎡에 건축물 200㎡를 지었다면
  → 용적률 = 200% 
• 의미:
  용적률이 높을수록 고층 건물, 세대 수 많은 아파트가 가능 → 즉, 부동산 투자  수익성과 밀접한 지표

 

✅ 건폐율(BCR)이란?

*Building coverage Ratio(BCR)

대지면적(땅 위에)에 대해 건물 바닥 면적(1층면적) 이 차지하는 비율

• 공식 정의:
  건축물 건축면적(1층 기준) ÷ 대지면적 × 100(%)
• 예시:
  대지 100㎡ 중 50㎡가 1층 바닥면적이라면
  → 건폐율 = 50%
• 의미:
  건폐율이 낮을수록 마당, 조경, 주차장 등 여유 공간 확보 가능 → 쾌적한 주거환경과 연결
• 비고: 일반적인 아파트는 건폐율이 20%~30%대, 주상복합은 50%까지도 가

 

🏙️ 용적률과 건폐율이 왜 중요할까?

용적률	얼마나 높게 지을 수 있나	세대 수↑ → 분양가치·임대 수익 ↑
건폐율	얼마나 넓게 지었는가	조경, 커뮤니티 등 쾌적성에 영향

• 용적률이 높은 곳은 고밀도 주거지역일 가능성 높아 임대 수요, 유동성은 높다고 볼수 있습니다. 
• 건폐율이 낮은 곳은 브랜드 단지/고급 아파트일 확률이 높고, 쾌적성 측면에서 프리미엄을 받을 수 있습니다.
• 특히 재건축 가능성을 따질 때, 법적 최대 용적률과 현재 적용 용적률의 차이를 확인하는 것이 핵심 포인트입니다.

 

🏗️ 재건축에서 용적률·건폐율은 어떻게 봐야 할까?

재건축 가능성과 수익성을 판단할 때, 가장 먼저 보는 숫자가 바로 ‘용적률’입니다.
단순히 “얼마나 높게 지어졌나?”가 아니라, “더 높게 지을 수 있는 여지가 있느냐”가 핵심입니다.

---

✅ 1. 용적률 – 현재 vs 법적 상한 비교

현재 용적률	지금 단지가 얼마나 지어졌는지	낮을수록 재건축 여력 있음
법적 최대 용적률	지자체가 허용한 최고치	현재와 차이가 크면 기대 수익↑

 

🔍 예시

• 현재 용적률: 180%
• 법적 상한: 250%
  → 차이 70% → 재건축 시 세대수 증가 여지 있음 → 조합원 이익 ↑

✅ 포인트:
“현재 용적률이 낮고, 법정 상한과 여유가 많은 단지가 재건축 유리하다”

---

✅ 2. 건폐율 – 쾌적성과 조경 공간 확인 지표

• 건폐율이 너무 높으면 단지 내 조경, 커뮤니티 공간 확보가 어려워 신축 시 프리미엄 아파트로 전환하기 어려움
• 건폐율이 낮을수록 재건축 후 고급화 설계 가능
  (예: 대형 조경, 실내 체육관, 커뮤니티 시설 등)

---

 

🔍 용적률·건폐율은 어디서 확인할 수 있을까?

아파트나 토지를 살펴볼 때 이 정보를 확인하는 방법은 다음과 같습니다.

1. 정부24 – 토지이용계획확인서

• https://www.gov.kr  → '토지이용계획확인서' 검색
• 지번 입력하면 해당 필지의 용도지역, 건폐율, 용적률 등 확인 가능

2. 서울부동산정보광장

• 서울 내 아파트 단지라면 land.seoul.go.kr에서 확인
• 지도에서 단지 클릭 → 세대 수, 용적률, 주차 대수 등 세부 정보 제공

3. 네이버 부동산

• 아파트 단지 검색 → ‘단지정보’ 탭에서 요약된 건축 정보 확인 가능

 

✨ 마무리 Tip

다양한 단지를 비교할 때 “용적률은 얼마나 되는지?”,

“건폐율은 낮은지?” 꼭 체크해보세요.

앞으로 더 많은 부동산 기초 상식을 정리해드릴게요!

아직 저도 부린이지만, 부동산 고수가 되는 그날까지!